Le diagnostic énergétique d’une maison le plus courant est le diagnostic de performance énergétique (DPE), exigé quand on vend ou quand on loue. Il reste valable 10 ans. Pour une maison classée E, F ou G, la vente demande en plus un audit énergétique, plus détaillé que le DPE.
DPE, audit énergétique, bilan thermique : trois diagnostics distincts
Le DPE classe le logement de A à G d’après sa consommation d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Il est réalisé par un diagnostiqueur qui doit être certifié, assuré et impartial. Un DPE sans numéro ADEME à 13 chiffres n’est pas valable.
L’audit énergétique va plus loin : il s’adresse aux maisons classées E, F ou G et accompagne la vente. Le bilan thermique, lui, relève d’une démarche volontaire de propriétaire qui veut comprendre où son logement perd de la chaleur avant d’engager des travaux.
Pour trouver un professionnel, l’annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés fait foi. Un avis de clients aide aussi à départager les candidats : voici des retours sur le choix d’un cabinet de diagnostic. Faire appel à un diagnostiqueur non certifié expose le propriétaire à une amende de 1 500 € (3 000 € en cas de récidive).
Diagnostic énergétique d’une maison : quand est-il obligatoire ?
En cas de vente, le propriétaire fait réaliser le DPE, l’intègre au dossier de diagnostic technique et le remet à l’acquéreur. La règle est la même pour une location, avec remise au locataire. Quelques logements échappent à l’obligation : ceux occupés moins de 4 mois par an en location, les logements indépendants de moins de 50 m² et les monuments historiques classés ou inscrits.
Un propriétaire qui ne vend ni ne loue n’a aucune obligation. Il peut pourtant commander un DPE pour mesurer ses déperditions, puis s’attaquer au premier poste de perte, par exemple l’isolation thermique de la toiture. Remplacer un chauffage ancien est l’autre grand levier, avec les équipements thermodynamiques.
Un DPE réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 n’est plus valable depuis le 1er janvier 2025 et doit être refait. Ceux établis depuis le 1er juillet 2021 gardent leur validité de 10 ans.
Visite du diagnostiqueur : déroulé et documents à préparer
Le diagnostiqueur parcourt la maison pièce par pièce et relève ce qui pèse sur la consommation : isolation des murs, du toit et du sol, type de menuiseries, système de chauffage, production d’eau chaude, ventilation. Il mesure aussi les surfaces.
Préparez les factures d’énergie, les plans, les descriptifs de travaux déjà faits et les justificatifs des équipements récents. Sans facture, le calcul reste possible : le diagnostiqueur s’appuie alors sur les caractéristiques observées du bâti et des équipements.
Prix d’un DPE de maison : ce qui le fait varier
Le prix du DPE n’est pas réglementé : chaque diagnostiqueur fixe librement son tarif. Il dépend surtout de la surface, de l’ancienneté de la maison, de sa complexité (extensions, combles aménagés) et de la région. Pour un audit énergétique, le tarif est plus élevé que pour un simple DPE, puisque le travail est plus long.
Demandez au moins deux ou trois devis, en vérifiant que la certification figure sur chacun. Un tarif très bas doit faire douter de la certification plus que réjouir.
Lire l’étiquette énergie et climat du DPE
L’étiquette comporte deux indicateurs : la consommation d’énergie primaire, en kWh par m² et par an, et les émissions de gaz à effet de serre, en kg d’équivalent CO2 par m² et par an. Un logement doit atteindre le seuil minimal sur chacun des deux pour obtenir une classe donnée.
Autrement dit, la moins bonne des deux notes détermine la classe. À titre d’exemple, la classe F correspond à 271 kWh d’énergie primaire et 52 kg d’émissions par m² et par an.
Le calcul évolue pour les maisons chauffées à l’électricité : un arrêté d’août 2026 abaisse le facteur de conversion de l’électricité de 1,9 à 1,7, avec une application au 1er janvier 2027.
Validité du DPE et conséquences d’une mauvaise note
Un DPE doit dater de 10 ans au plus à la signature du bail, à la promesse de vente ou à l’acte authentique. Au-delà, il faut le refaire.
La note pèse aussi sur la location. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être loué, y compris lors d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite du bail. L’interdiction vise la classe F à partir de 2028 et la classe E à partir de 2034, et les loyers des passoires énergétiques sont gelés.
- Pour une maison classée E, F ou G mise en vente, l’audit énergétique est à fournir au moment de la promesse ou de l’acte de vente.
- Pour une maison mise en location, la classe détermine si le bail peut être signé ou reconduit.
Avant de vendre ou de louer, vérifier la date de son DPE et sa classe suffit à savoir quelles démarches s’imposent. Si la classe pose problème, les travaux d’isolation et de chauffage restent les deux pistes à chiffrer en premier.