En 2025, l’achat d’une maison de moins de cinq ans entraîne des frais de notaire calculés selon un barème distinct de celui appliqué à l’ancien. La part des droits de mutation reste nettement inférieure, tandis que la rémunération du notaire et certains prélèvements fiscaux conservent un poids significatif dans le montant total.
Certains dispositifs de réduction ou d’exonération, rarement appliqués mais toujours en vigueur, continuent d’influencer la facture finale. Les modalités de calcul évoluent légèrement, sous l’effet des réformes fiscales attendues, modifiant la structure des frais à anticiper pour ce type de transaction immobilière.
Plan de l'article
Frais de notaire pour une maison de moins de 5 ans : ce qui change en 2025
La loi de finances 2025 redistribue les cartes. Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), prélèvement incontournable lors de chaque vente immobilière, prennent de l’ampleur. Dès le mois d’avril, la taxe départementale, anciennement fixée à 4,5 %, grimpe à 5 % dans de nombreux départements, Paris ouvre la marche. Cette hausse, attendue mais redoutée, impacte particulièrement les acquéreurs de maisons de moins de cinq ans. Ces biens, souvent assimilés au neuf, voient leurs régimes fiscaux se brouiller selon la nature exacte de la transaction.
Pour comprendre ce qui bouge, il faut distinguer l’ancien du neuf. Les frais de notaire pour l’immobilier ancien atteignent désormais 7 à 8 % du prix de vente, sous l’effet direct de la revalorisation des DMTO. En revanche, pour une maison très récente, achetée en état futur d’achèvement ou jamais habitée, la note reste bien plus légère : 2 à 3 % seulement, conséquence d’une fiscalité propre au neuf et de la présence de la TVA immobilière. Pourtant, tout se complique quand un particulier revend un bien de moins de cinq ans : la transaction bascule presque toujours dans le régime de l’ancien, exposant l’acheteur à la hausse des frais.
Le marché immobilier absorbe difficilement ce choc. Les investisseurs et ceux qui cherchent une résidence secondaire voient leur budget grevé par la montée des frais, alors que certains primo-accédants profitent de mesures spécifiques pour limiter la casse. Les frais de notaire en France, déjà connus pour leur niveau élevé, pèsent un peu plus lourd, rognant le pouvoir d’achat immobilier. Chaque département conserve néanmoins une latitude : la hausse n’est pas automatique partout, et la carte des frais d’acquisition se fragmente en 2025.
Quels sont les nouveaux tarifs et taux applicables ?
Les frais de notaire appliqués à une maison de moins de 5 ans évoluent en 2025, en fonction du caractère du bien et du département. Le cœur du changement, c’est la montée des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), qui passent à 5 % pour la part départementale dans de nombreuses zones, notamment à Paris dès le 1er avril. Ce surcoût s’ajoute à une fiscalité déjà conséquente, renforçant la position de la France parmi les pays où devenir propriétaire coûte cher.
Les frais de notaire se composent de plusieurs éléments. Outre les DMTO, on compte les émoluments du notaire (rémunération fixée par décret), les débours (avances pour obtenir les documents), la contribution de sécurité immobilière (0,10 % du prix) et la taxe de publicité foncière. Si la maison est assimilée au neuf, les frais totaux se situent entre 2 et 3 % du prix de vente grâce à la TVA immobilière (20 % sur le prix, qui vient remplacer en partie les DMTO). Mais dès que le bien, pourtant de moins de cinq ans, est revendu par un particulier, il bascule presque systématiquement dans le régime de l’ancien : les frais s’envolent alors entre 7 et 8 %.
Pour mieux visualiser la différence, voici comment se répartissent les frais selon la nature du bien :
- Maison neuve : frais réduits à 2-3 % du prix d’achat
- Maison ancienne ou revente : frais portés à 7-8 % selon le département
La rémunération du notaire reste encadrée par la réglementation, tandis que la taxe de publicité foncière grimpe à 5,81 % dans l’ancien, contre seulement 0,715 % dans le neuf. Le détail de chaque poste de frais apparaît noir sur blanc dans l’acte de vente, sans latitude pour le notaire. Les écarts entre départements persistent : chaque collectivité garde la main sur l’application de la hausse des droits de mutation.
Calcul détaillé des frais pour un achat immobilier récent
Acquérir une maison de moins de 5 ans impose de disséquer chaque composant des frais de notaire. L’acheteur prend à sa charge ces frais, qui se répartissent de la manière suivante. En premier lieu, les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), collectés puis reversés par le notaire à l’État et aux collectivités. Pour un bien neuf, ces droits s’effacent en grande partie au profit de la TVA immobilière (20 % comprise dans le prix de vente), ce qui limite la facture par rapport à l’ancien.
La taxe de publicité foncière s’élève à 0,715 % dans le neuf, alors qu’elle grimpe à 5,81 % dans l’ancien. Les émoluments du notaire, dont le montant est fixé par tranches selon le prix du bien, représentent sur un achat à 300 000 euros environ 3 000 à 3 600 euros, avant toute éventuelle remise pour les montants supérieurs à 150 000 euros. S’ajoutent les débours (frais pour l’obtention de documents) et la contribution de sécurité immobilière (0,10 % du prix).
Certains postes laissent une marge d’optimisation. Par exemple, la valeur du mobilier (cuisine équipée, placards) peut être déduite du prix de vente pour le calcul des droits, dans la limite de 5 %. De même, si les frais d’agence sont à la charge de l’acheteur, ils s’excluent de la base taxable. Un tableau récapitulatif fourni par le notaire détaille chaque poste pour une transparence totale.
Voici les grandes lignes à retenir selon le type de bien acheté :
- Maison neuve : frais de notaire entre 2 et 3 % du prix d’achat.
- Maison de moins de 5 ans revendue par un particulier : frais proches de l’ancien, soit 7 à 8 %.
- Négociation possible sur les émoluments pour les acquisitions au-delà de 150 000 €.
Exemptions, réductions et astuces pour limiter la facture
Les primo-accédants qui s’installent dans leur résidence principale bénéficient en 2025 d’une mesure spécifique : la hausse des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) ne leur est pas appliquée. Cette protection vise à compenser la hausse de 0,5 point, généralisée dans la plupart des départements, y compris à Paris. Pour les investisseurs, en revanche, la note grimpe sans filet, ce qui pèse sur le budget d’achat d’un bien immobilier.
Le prêt à taux zéro (PTZ) reste ouvert jusqu’au 31 décembre 2027, élargi à toute la France et aux maisons individuelles. Ce soutien public s’accompagne d’une exonération partielle des frais de notaire sur la part financée grâce au PTZ, sous conditions de ressources et d’utilisation du bien.
Il existe quelques leviers pour réduire la facture finale. La déduction de la valeur des équipements (mobilier fixe, cuisine, électroménager intégré) du prix de vente, dans la limite de 5 %, permet de diminuer les droits de mutation. Si les frais d’agence sont à la charge de l’acquéreur, ils peuvent être retirés de la base taxable. Pour les acquisitions supérieures à 150 000 euros, une remise sur les émoluments du notaire peut aussi être négociée.
Le dispositif Pinel s’arrête fin mars 2025, resserrant l’éventail des avantages fiscaux pour l’investissement locatif. Le régime LMNP (location meublée non professionnelle) devient plus restrictif sur l’amortissement au moment de la revente, limitant la portée des exonérations. Sur la résidence principale, la plus-value immobilière reste effacée, sous réserve d’une durée minimale de détention.
- Exonération temporaire de la hausse DMTO pour les primo-accédants
- Déduction de la valeur du mobilier jusqu’à 5 % pour limiter les droits de mutation
- Remise négociable sur les émoluments du notaire pour les achats conséquents
En 2025, chaque achat immobilier s’accompagne de nouvelles règles du jeu. Entre fiscalité mouvante, stratégies de négociation et disparités territoriales, le coût d’acquisition d’une maison de moins de cinq ans se réinvente : à chaque acquéreur de composer sa partition, avec vigilance et lucidité.